Vastgoed en de “gespreide taxatie”: Wat bij een gedeeltelijke vervreemding van de herbelegging?

Gepubliceerd door IVV op

Het stelsel van de uitgestelde en gespreide taxatie van meerwaarden houdt in dat gerealiseerde meerwaarden op vastgoed onder bepaalde voorwaarden niet in één keer worden belast in het jaar van de “realisatie” (de verkoop of overdracht van het vastgoed), maar gespreid worden belast mits tijdig een herbelegging van de verkoopprijs of overdrachtsprijs plaatsvindt.

Deze overdracht dient te geschieden binnen een termijn van vijf jaar indien wordt herbelegd in vastgoed, drie jaar indien in andere afschrijfbare activa.

Mits een herbelegging, wordt de meerwaarde dan belast op een “gespreide” manier, namelijk over de afschrijvingstermijn van de activa waarin wordt herbelegd. De belastingheffing wordt op die manier als het ware uitgesteld.

Een voorbeeld maakt dit duidelijk.

Herbelegging in één actiefbestanddeel

Bij de vervreemding of buitengebruikstelling van de herbelegging wordt de meerwaarde in een keer belastbaar in evenredigheid met de nog niet afgeschreven waarde van de herbelegging.

Voorbeeld:

In 2015 wordt er een gebouw verkocht voor 1.000.000 euro, waarbij een meerwaarde van 200.000 euro wordt gerealiseerd. In 2016 wordt een machine gekocht ter waarde van 1.000.000 euro, als herbelegging, die op 10 jaar wordt afgeschreven.

De formule:

Deze afbeelding heeft een leeg alt-attribuut; de bestandsnaam is image-2.png

De meerwaarde van 200.000 wordt in 2015 niet in een keer belast, maar wel gespreid, namelijk jaarlijks 20.000 euro voor 10 jaar (= 200.000 x (100.000/1.000.000)).

In 2020 wordt beslist om de machine te verkopen, waardoor het gedeelte van de meerwaarde dat nog niet is belast, in een keer wordt belast. Als gevolg van de verkoop van de gehele herbelegging, zal de belastbare basis in aanslagjaar 2021 (inkomstenjaar 2020) met 120.000 euro worden verhoogd (= 200.000 x (600.000 [de nog niet afgeschreven waarde] / 1.000.000)).

In de praktijk bestaat er vaak onduidelijkheid of de uitgestelde en gespreide taxatie vervalt bij de vervreemding van een gedeelte van de herbelegging. De Dienst Voorafgaande Beslissingen schept hierover thans duidelijkheid (Voorafgaande Beslissing 2019.0871 van 12 november 2019).

Herbelegging in meerdere actiefbestanddelen

Een vastgoedvennootschap wenste bevestiging te krijgen bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen dat de verkoop van twee van de zes herbeleggingen, geen aanleiding zou geven tot de integrale belastingheffing van de initiële meerwaarde (dat nog niet belast is).

De Dienst beslist in haar Voorafgaande Beslissing dat een gedeeltelijke vervreemding niet tot gevolg heeft dat het resterende saldo van de gehele meerwaarde belastbaar wordt. De meerwaarde zal slechts belastbaar worden in evenredigheid tot de nog niet afgeschreven waarde van de vervreemde herbeleggingen en de aangenomen afschrijvingen op de behouden herbeleggingen.

Voorbeeld:

We hernemen het bovenstaande voorbeeld, maar er worden 2 machines aangekocht in 2016 ter waarde van 400.000 euro en 600.000 euro (afschrijving op 10 jaar) waarbij de duurste machine in 2020 wordt verkocht.

In aanslagjaar 2016 (inkomstenjaar 2015) zal de meerwaarde van 200.000 euro voorlopig worden vrijgesteld. Voor de aanslagjaren 2017 tot 2020 (inkomstenjaren 2016 tot 2019) zal de belastbare basis worden verhoogd met 20.000 euro (= 200.000 x ((40.000+60.000)/1.000.000)).

Als gevolg van de verkoop van een gedeelte van de herbelegging, zal de belastbare basis in aanslagjaar 2021 (inkomstenjaar 2020) met 80.000 euro verhogen (= 200.000 x ((40.000 + 360.000 [de nog niet afgeschreven waarde]) / 1.000.000)). In de teller van de formule blijft de jaarlijkse afschrijving van de goedkopere machine behouden aangezien deze machine niet is verkocht. 

Conclusie

Een gedeeltelijke vervreemding van de herbelegging in het kader van het stelsel van gespreide taxatie van meerwaarden betekent niet dat de gehele meerwaarde, die nog niet is belast, ineens belastbaar wordt. De meerwaarde zal slechts belastbaar worden in evenredigheid tot de nog niet afgeschreven waarde van de vervreemde herbeleggingen en de jaarlijkse afschrijvingen op de niet-vervreemde herbeleggingen.

Auteurs:

Frédéric Kransfeld: frederic.kransfeld@abadvisors.eu
Griet Van Gucht: griet.van.gucht@abadvisors.eu

Categorieën: Nieuws