Al wie professioneel actief is, wordt in principe meteen belast op gerealiseerde meerwaarden op vastgoed. Op dit principe bestaan er een beperkt aantal uitzonderingen, waarvan de belangrijkste allicht het stelsel van de zogenaamde “gespreid belastbare meerwaarden” betreft (artikel 47 Wetboek van de Inkomstenbelastingen – ”WIB”). Dit stelsel geldt zowel voor natuurlijke personen als voor vennootschappen en is van toepassing op vrijwillige en op “gedwongen” gerealiseerde meerwaarden. Gedwongen meerwaarden worden gerealiseerd naar aanleiding van – bijvoorbeeld – een schadegeval, een onteigening of een gelijkaardige gebeurtenis.

Het stelsel van de gespreid belastbare meerwaarden houdt in dat een meerwaarde die wordt gerealiseerd op bepaalde immateriële of materiële activa (het gaat om activa die sinds méér dan vijf jaar voor hun vervreemding de aard van vaste activa hebben) niet in één keer maar wel gespreid belast wordt. Indien geldig en tijdig wordt herbelegd, wordt de meerwaarde dus niet in één keer belast (d.w.z. in het jaar van realisatie) maar wel op een gespreide wijze, namelijk in de mate dat er fiscaal wordt afgeschreven op de activa waarin herbelegd wordt.

Dit betekent dat de tijdelijk vrijgestelde meerwaarde geleidelijk over een aantal belastbare tijdperken belast wordt naar verhouding tot de afschrijvingen die worden aangenomen op de activa waarin herbelegd wordt.

De periode waarover de gespreide belasting plaatsvindt, valt dan in principe samen met de afschrijvingsperiode voor de activa waarin wordt herbelegd. Het eventuele saldo van de meerwaarde wordt ineens belast bij de vervreemding of bij de buitengebruikstelling van die activa of bij de stopzetting van de beroepswerkzaamheid.

Vereist is wel dat men tijdig en correct de gehele verkoopwaarde – en dus niet alleen de meerwaarde – herbelegt. Concreet betekent dit dat er een herinvestering moet plaatsvinden in afschrijfbare immateriële of materiële vaste activa die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte gebruikt worden voor beroepsdoeleinden. Ook moet de herinvestering geschieden binnen een termijn van drie jaar of, wanneer de herinvestering geschiedt in (ondermeer) een gebouwd onroerend goed, binnen een termijn van vijf jaar.

De fiscale administratie heeft in maart 2019 dit stelsel van de gespreid belaste meerwaarden in haar administratieve commentaar opnieuw verduidelijkt. We lichten hierna de belangrijkste wijzigingen toe die voor de vastgoedpraktijk van bijzonder belang zijn:

Verkoopwaarde

De administratie verwijst in haar nieuwe commentaar niet meer specifiek naar de ontvangen “verkoopprijs” die moet worden herbelegd, maar wel naar de “verkoopwaarde” van het actiefbestanddeel. Onder verkoopwaarde wordt begrepen, hetzij de “verkoopprijs” (bij een verkoop), hetzij de waarde van het in ruil ontvangen goed (bij een ruil), hetzij de waarde van de ontvangen aandelen (bij een inbreng in een vennootschap). De administratie verduidelijkt ook nog dat indien een herbelegging niet volledig voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, enkel het beroepsgedeelte als een geldige herbelegging wordt beschouwd.

Herbeleggingstermijn

De administratie gaat ook nader in op de wijze waarop de herbeleggingsstermijn van drie (of vijf) jaar wordt berekend. De herbeleggingstermijn van drie jaar voor vrijwillige meerwaarden vangt aan op de eerste dag van het belastbare tijdperk waarin de meerwaarde is verwezenlijkt.

De meerwaarde bij een verkoop wordt volgens de administratie verwezenlijkt op de dag waarop de verkoper een “zekere en vaststaande” schuldvordering op de koper heeft verkregen. Het begin van de herbeleggingstermijn wordt dus niet uitgesteld tot de dag van effectieve ontvangst van de verkoopprijs.

Voor vrijwillige meerwaarden geldt een herbeleggingstermijn van vijf jaar, die berekend wordt vanaf de eerste dag van het belastbare tijdperk waarin de meerwaarde is verwezenlijkt of vanaf de eerste dag van het voorlaatste belastbare tijdperk dat de verwezenlijking van de meerwaarde voorafgaat. Deze termijn kan toegepast worden indien geherinvesteerd wordt in een gebouwd onroerend goed (of in een vaartuig of een vliegtuig). Belangrijk is dat de administratie hierbij bevestigt dat deze verlenging ook nog geldt wanneer tijdens de gewone termijn van drie jaar alsnog wordt geopteerd voor de herbeleggingstermijn van vijf jaar. Dit betekent dat men in feite niet van in het begin verplicht is om te opteren voor de herbeleggingstermijn van vijf jaar. De administratie stelt immers duidelijk dat wanneer de belastingplichtige in het document 276 K bij zijn fiscale aangifte betreffende het belastbare tijdperk waarin de termijn van drie jaar verstrijkt de verbintenis aangaat om binnen de twee daaropvolgende belastbare tijdperken te beleggen in gebouwde onroerende goederen (of in een vaartuig of een vliegtuig), het regime van de gespreide belasting op meerwaarden nog geldig kan worden toegepast. Men heeft dus een zekere keuzevrijheid gedurende de termijn van drie jaar.

Aanduiding van de herbelegging

De voormelde flexibiliteit om de driejarige herbeleggingstermijn met twee jaar te verlengen, verandert echter niets aan de verplichting om telkens wanneer men een herbelegging verricht in het formulier 276 K duidelijk aan te wijzen in welke activa men herinvesteert. Eens die keuze gemaakt en die activa aangewezen zijn, is deze keuze onherroepelijk en kan ze niet meer gewijzigd worden.

En wat als niet tijdig wordt herbelegd?

Bij gebrek aan herbelegging van de verkoopprijs of de verkregen schadevergoeding op een tijdige en passende wijze wordt het gedeelte van de meerwaarde dat nog niet is belast volledig en meteen belastbaar in het belastbare tijdperk waarin de herbeleggingstermijn verstrijkt. In een dergelijk geval zijn er bovendien nalatigheidsinteresten verschuldigd vanaf het aanslagjaar waarvoor het eerste uitstel van belastingheffing werd verleend.

Men heeft er dus alle belang bij om grondig na te denken over de herinvesteringsstrategie die men wil toepassen op meerwaarden die men realiseert of op schadevergoedingen die men ontvangt. De belastingplichtige moet als het ware een fiscale agenda van zijn investeringen bijhouden. En elk foutje in de agenda kan een hoge kostprijs met zich brengen…