Wat als een gereglementeerde vastgoedvennootschap afstand doet van haar statuut?

Gepubliceerd door IVV op

De rulingcommissie heeft zich voor de eerste maal zeer gedetailleerd uitgesproken over de fiscale gevolgen van het feit dat een gereglementeerde vastgoedvennootschap (een ‘GVV’) vrijwillig haar statuut opgeeft en (terug) een ‘normaal belaste vennootschap’ wordt (ruling 2021.0400 van 1 juni 2021).

Met name spreekt de rulingcommissie zich uit over 4 punten:

  • Wanneer gebeurt de overgang naar de gewone vennootschapsbelasting precies?
  • Wat is het fiscaal eigen vermogen na de afstand van het statuut?
  • Wat met toekomstige meer- en minderwaarden en afschrijvingen?
  • Wat met toekomstige dividenduitkeringen?

Bij uitbreiding kan het standpunt toegepast worden bij andere gevallen van beëindiging van het bijzondere statuut, alsook voor andere vormen van (vastgoed)beleggingsvennootschappen (zoals de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen).

Hierna proberen we kort de essentie van de ruling weer te geven:

Wanneer gebeurt de overgang naar de gewone vennootschapsbelasting precies?

Dit is eenvoudigweg de datum van schrapping van de GVV-vergunning door de FSMA. Gebeurt dat in de loop van een boekjaar, wat natuurlijk meestal het geval zal zijn, dan is er sprake van twee boekjaren: een deel belast onder het (fiscaal voordelige) GVV-statuut en een deel belast onder de normale vennootschapsbelasting.

Wat is het fiscaal eigen vermogen na de afstand van het statuut?

Belangrijk hier is dat de commissie de afstand van het statuut en de overgang naar de gewone vennootschapsbelasting niet ziet als een vereffening.

Het (werkelijk gestort) kapitaal zelf volgt de algemeen geldende regels, maar de volgende bijzonderheden kunnen wel opgemerkt worden:

  • De opgebouwde (onbelaste) reserves mogen fiscaal beschouwd worden als ‘belaste reserves’ omdat ze hun geëigende regime hebben ondergaan.
  • Hetzelfde geldt voor de herwaarderingsmeerwaarden die geboekt moeten worden en die als ‘latente’ reserve al belast werden door de exittaks bij de erkenning als GVV.
  • Herwaarderingsmeerwaarden die niet onderworpen werden aan de exittaks zullen als vrijgestelde reserves geboekt moeten worden, die maar onbelast blijven zolang de zogenaamde ‘onaantastbaarheidsvoorwaarde’ wordt nageleefd (dus onder meer geboekt worden op een aparte passiefrekening).

Wat met toekomstige meer- en minderwaarden en afschrijvingen?

Hier wordt een onderscheid gemaakt naargelang de onroerende goederen eigendom waren op het ogenblik van de erkenning als GVV en degenen die onder het statuut zijn verworven:

  • In bezit bij de erkenning: als vertrekpunt geldt de waarde waarop de exittaks werd berekend bij de erkenning als GVV. Voor de afschrijvingen moet gekeken worden naar de historische aanschaffingswaarde (vóór de erkenning dus), verminderd met de afschrijvingen die fiscaal aanvaard werden vóór de erkenning.
  • Verworven na de erkenning: als waarde moet de historische aanschaffingswaarde worden genomen, verminderd met het grondaandeel. Er worden geen afschrijvingen in mindering gebracht op de afschrijvingsbasis.

Wat met toekomstige dividenduitkeringen?

Interessant is ook wat er gebeurt met toekomstige dividenden. Zolang een vennootschap het GVV-statuut heeft, zijn de aandeelhouders-vennootschappen uitgesloten van de DBI-aftrek omdat de GVV niet normaal belast wordt. Maar eens het statuut wordt opgeheven en de voormalige GVV als een gewone vennootschap wordt belast, zijn ook de ‘oude’ uitkeerbare reserves vrijgesteld bij de aandeelhouder (die aan de vrijstellingsvoorwaarden van de DBI voldoet). Er moet dus geen onderscheid gemaakt worden tussen ‘voor’ en ‘na’.

Frédéric Kransfeld

Van Putlei 1, 2018 Antwerpen • frederic.kransfeld@abadvisors.eu • Tel.: +32 3 238 92 91

Categorieën: Nieuws

IVV

Het IVV is een kenniscentrum en contactenplatform die haar leden begeleidt bij hun vastgoedinvestering.