Op de Brusselse beurs noteren er vandaag 17 GVV’s (Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen). Ze bieden de belegger de mogelijkheid om indirect in alle mogelijke vastgoed-segmenten te beleggen, gaande van kantoren, winkels, logistieke panden, residentiële woningen tot studentenhuisvesting. Samen hebben deze 17 groepen een beurswaarde van 18 miljard euro.

Wat is een GVV?

Het GVV-statuut is wettelijk geregeld, de oorsprong gaat terug tot het jaar 1995 met het eerste wetgevende initiatief naar vastgoedbevaks toe, in 2014 werd deze aangevuld en omgevormd tot het huidige GVV-statuut. De FSMA (Financial Services & Market Authority, de vroegere Bankcommissie) beslist over de toekenning van dit statuut. Om door de FSMA erkend te kunnen worden, moet de GVV aan diverse voorwaarden voldoen.

Deze zijn:

• beursgenoteerd fonds met vast kapitaal, minimaal 30% van de aandelen moet vrij verhandelbaar zijn;
• diversificatie: maximum 20% van het kapitaal mag in een vastgoedactief belegd zijn;
• de schuldgraad mag maximaal 65% bedragen (d.i. financiële schuld t.o.v. waarde van het vastgoed);
• minimum 80% van het cashresultaat moet uitgekeerd worden als dividend;
• elke 3 maand moet het vastgoed gewaardeerd worden door een onafhankelijke schatter en deze waarde moet in de balans opgenomen worden;
• belastingen: de vastgoedbevak is niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting, betaalt geen meerwaardebelasting en mag ook geen afschrijvingen doen;
• roerende voorheffing: op het dividend is 30% RV verschuldigd, bij GVV met minstens 60% zorgvastgoed is dat 15%;
• de vastgoedbevak mag niet aan projectontwikkeling doen, tenzij het ontwikkelde vastgoed minstens 5 jaar in portefeuille wordt gehouden.

Voor/nadelen van beleggen in een GVV

Via een beursgenoteerde GVV kan de belegger in elk vastgoedsegment investeren, bijvoorbeeld in activa die buiten het bereik liggen van de individuele belegger. We denken hierbij aan logistiek vastgoed, rusthuizen of hotels. Door de beperkte bedragen om in te stappen, kan het risico perfect gespreid worden. In plaats van een appartement van 250.000 euro te kopen en dat zelf te gaan verhuren met alle zorgen van dien, kan je met dat bedrag een heel gediversifieerde beleggingsportefeuille uitbouwen, niet alleen naar vastgoedsegmenten toe, maar ook op geografisch vlak. In heel Europa, of zelfs wereldwijd, vinden we tegenhangers van de GVV’s (REITs genaamd).

De liquiditeit van de GVV’s is eveneens niet te versmaden. Je kan bij wijze van spreken ’s morgens een aandeel van een GVV kopen, om die dan ’s avonds weer te verkopen. De procedure om een winkel of een appartement te verkopen neemt wat meer tijd in beslag.

Door de afwezigheid van vennootschapsbelasting en door de verplichting om 80% van het cashresultaat uit te keren, bieden deze GVV’s ook een relatief aantrekkelijk dividendrendement, niet te versmaden in dit klimaat van lage en zelfs negatieve rente.

De GVV’s maken ook gretig gebruik van de schuldhefboom. Zo kopen bijvoorbeeld met een rendement van 5% tot 5,5% en financieren dit met schulden waarop een rente van 1,5% tot 2% verschuldigd is. Die schuldfinanciering is wel beperkt, de schuldgraad mag maximaal 65% bedragen. Een laatste niet onbelangrijk voordeel is dat de belegger kan profiteren van de marktpositie, de kennis en de ontwikkelingsvaardigheden van die GVV’s. Door de lage rendementen en de toegenomen concurrentie van kopers met diepe zakken, zien GVV’s zich genoodzaakt om zelf meer projecten te gaan ontwikkelen voor eigen rekening. Gemiddeld realiseren ze hierop een rendement dat 1% tot 1,5% hoger ligt dan het marktrendement en dit komt de prestatie van de GVV’s op langere termijn ook ten goede.

Er zijn echter ook nadelen aan het beleggen in GVV’s. Door het relatief aantrekkelijke dividendrendement kan de evolutie van de langetermijnrente een invloed hebben. Zo zal een sterke stijging van die langetermijnrente GVV’s relatief minder aantrekkelijk maken dan obligaties en dat kan tot een zekere koersdruk op de GVV-aandelen leiden. De voorbije jaren was de evolutie van die langetermijnrente eerder een voordeel, door de continue daling. Een ander nadeel is dat GVV’s beursgenoteerde aandelen zijn en als dusdanig een zekere correlatie kunnen vertonen met andere beursgenoteerde aandelen. Dat was vooral duidelijk tijdens de beurscorrectie toen de coronacrisis de kop opstak. Zo daalden de koersen van de GVV’s bijna even sterk als de markt, de correlatie kwam bijna op 1 uit. Gelukkig hebben ze ook kunnen profiteren van het koersherstel sindsdien, doch niet helemaal.

Gert De Mesure : gert.de.mesure@skynet.be

Wie is Gert De Mesure? Na een carrière bij financiële instellingen zoals Generale Bank, Fuji Bank, Bank Delen en Delta Lloyd Securities is Gert De Mesure sinds 2004 actief als zelfstandig en onafhankelijk financieel analist. Hij werkt onder andere voor rekening van de VFB (Vlaamse Federatie van Beleggers en Beleggingsclubs), met analyses over Belgische bedrijven. Hij is ook lid van het investeringscomité van KeyPrivate, het online-vermogensbeheer van Keytrade Bank. Via zijn website www.gertdemesure.be stelt hij ook zijn analyses ter beschikking van een breed publiek.